用地の取得とは　熊本・合志で約31haの半導体拠点、三井不動産が5月に造成を始める

用地の取得とは、工場やデータセンターを建てるための土地を確保することです。土地を買う、長く借りる、山林や農地を造成して平らにするといった方法があります。半導体の工場は、広い平らな土地に加えて、大量の水と電気、振動の少ない地盤、空港や高速道路への近さも条件です。条件がそろう土地は限られます。

どんな手順を踏むか

まず候補地を選びます。次は、その土地で目的の建物を建てられるかの確認です。都市計画で決まる用途地域や、農地の転用の許可が関わります。そのうえで、売買や賃貸の契約を結び、必要なら造成工事に入る順番です。電気と水の引き込みは、土地とは別に、電力会社や自治体と協議します。

自治体や県が工業団地として造成し、区画を分けて企業に売る方法もあります。最近は、不動産会社が自治体と協定を結び、拠点全体をまとめて開発する例も出ています。

熊本・合志の例

三井不動産は2026年4月27日、熊本県・合志市と基本協定を結んだと発表しました。熊本県が進める「分散型サイエンスパーク」の中核の拠点として、「くまもとサイエンスパーク」を開発します。

くまもとサイエンスパーク（イノベーション創発エリア）の概要

項目	内容
所在地	熊本県合志市竹迫
敷地面積	約31ha（約30万9444平方メートル）
造成の着工	2026年5月
施設の完成	2027年以降に順に完成、2030年に全体が完成
主な用途	量産企業向けの工場用地、小規模な賃貸の工場・倉庫、共同利用のクリーンルーム（計画中）、オフィス・研究開発施設
交通	整備中の合志インターチェンジから約2km、阿蘇くまもと空港へ約12km

周辺には、TSMCの子会社のJASM、東京エレクトロン九州、ソニーセミコンダクタマニュファクチャリングの拠点があります。三井不動産は、自社を県と市の「事業推進パートナー」と位置づけています。土地を買うのか借りるのか、事業費はいくらかは、発表に書かれていません。

データセンターの場合

政府の関係省庁会議の資料によると、建築基準法では、データセンターの用途は使われ方から「事務所」や「倉庫」と判断されています。このため、第一種・第二種低層住居専用地域などでは、大きなデータセンターを原則として建てられません。第一種中高層住居専用地域では床面積1500平方メートル以下かつ2階以下、第二種中高層住居専用地域では3000平方メートル以下という上限があります。

電気の確保も、用地選びと切り離せなくなりました。全国の一般送配電事業者は「ウェルカムゾーンマップ」で、早く電気を送れる場所を示しています。東京電力パワーグリッドの地図では、面積、地価、電力供給の工期の条件で工業団地の用地を探せます。

関連する用語

• 用途地域：都市計画で決める13種類の地域の区分です。地域ごとに建てられる建物が決まります。
• 造成：土地を削ったり盛ったりして、建物を建てられる平らな土地にする工事です。
• サイエンスパーク：研究機関と工場を1か所に集める産業の拠点です。台湾の新竹が代表例です。

国土交通省は2026年6月、自治体の建築と都市計画の担当部局に、データセンターの地域との共生に関するガイドラインを周知しました。